Blocuri, case, sală de fitness cu bazin de înot, restaurant, loc de joacă, grădiniță și afterschool, asta va presupune, în linii mari, noul proiect imobiliar ce se vrea a se construi în Pădurea Dumbrava din Sibiu. Ansamblul imobiliar, ce va fi ridicat pe terenul unei foste fabrici de covoare, a fost însă contestat de Ordinul Arhitecților din România (OAR) care a cerut o analiză „atentă și matură” a propunerilor urbanistice astfel încât proiectul să se integreze armonios în zona naturală.
Noul cartier ar urma să fie ridicat pe un teren de aproximativ 8,7 hectare, aflat în proprietatea Sitex SA, din pădurea Dumbrava. Terenul a fost ocupat ani de zile de o fabrică de covoare, iar proprietarii acestuia au demolat clădirile industriale și l-au curățat pentru a face loc acestui nou ansamblu. Documentația de urbanism s-a aflat, anul trecut, în dezbatere publică, iar cetățenii au putut transmite observații și propuneri cu privire la PUZ. Ordinul Arhitecților din România Sibiu-Vâlcea a transmis către Primărie un memoriu, cerând ca proiectul să fie analizat temeinic.
OAR: „Vedem inoportună pentru oraș transformarea acestui teren în cartier de locuit”
Arhitecții sibieni au analizat documentația și au precizat că, în forma prezentată, văd „inoportună pentru oraș transformarea terenului în cartier de locuit”, iar asta din perspectiva caracterului exclusiv al Pădurii Dumbrava. Ei consideră că „construirea unui cartier exclusivist în cadrul Pădurii Dumbrava, dotare comună a tuturor locuitorilor orașului, ar constitui un precedent primejdios care, pe lângă inechitatea pe care ar promova-o pe termen scurt și mediu, ar duce în relativ scurt timp la pierderea pădurii Dumbrava”.
Dezvoltatorul proiectului a venit cu lămuriri cu privire la acest aspect. El spune că noul cartier nu va fi o zonă exclusiv privată, ci orice cetățean va putea veni să se bucure de facilitățile construite, cum ar fi sala de fitness, magazinele și zona de spa.
„Proiectul nu se va suprapune cu Rezervația Naturală Dumbrava. Este foarte mult spațiu verde alocat, care generează și mai multă verdeață proaspătă în pădure. Pădurea nu va fi afectată, mai ales din considerentul că niciun bloc nu va depăși coronamentul copacilor. S-a făcut un studiu de perspectivă, și nici din Muzeul Astra nu se va vedea niciun bloc, nicio construcție. Nici din stradă nu va vedea nimic. În ceea ce privește exclusivitatea proiectului, asta va fi dată de condițiile de trai de acolo. Locatarii vor avea la dispoziție grădiniță și after school, copiii vor avea un loc de joacă de minimum 5.000 mp, un centru civic, cu funcțiuni de interes local, un magazin, sală de fitness, restaurant. Nu va fi o zonă exclusiv privată, este o zonă semi-publică. Poți veni acolo fără probleme, sunt și locuri de parcare pentru vizitatori”, a spus Oprea Carabulea, dezvoltatorul proiectului.
El le-a recomandat arhitecților de la OAR să studieze un proiect din Capitală. „OAR ar trebui să meargă până la Stejarii, la Ţiriac (n.red.: cartier rezidențial din București), că este exact același concept. Într-o pădure, cu acces privat, are acces oricine, poate vizita restaurantul sau sala de fitness. Își păstrează însă exclusivitatea prin aceste servicii și formule de acces. Vrem să facem și un bazin de înot în cadrul acelei săli de sport unde poate intra toată lumea”, a mai arătat acesta.
Sens giratoriu în intersecția spre Cisnădioara: „Pe cheltuiala dezvoltatorului”
Arhitecții de la OAR au mai arătat că realizarea unui cartier de locuințe „pentru 1.500 de locuitori care se vor deplasa zilnic de mai multe ori pe zi spre și dinspre zona urbanizată a orașului aflată la o distanță de circa 4 km este în contradicție cu toate principiile contemporane de dezvoltare urbană, care pun mare accent pe reducerea fenomenului de împrăștiere a orașului”.
Dezvoltatorul spune că a inițiat un studiu de trafic și a venit cu o propunere pentru ca zona să nu se aglomereze. Proiectul prevede amenajarea unui sens giratoriu, în apropiere de intersecția spre Cisnădioara, dar și o bandă de decelerare pentru intrarea în complex. „Am demarat și un studiu de trafic, deși nu era cazul. Traficul nu va fi afectat, pentru că noi suntem la drumul județean, cât și în apropierea noii centuri de sud. S-a ținut cont și de viitoarele proiecte de interes public. În cadrul proiectării sensului giratoriu, vom avea în vedere și o discuție cu autoritățile de a include o stație de autobuz acolo. E prevăzută în planul nostru, am lăsat loc acolo”, a spus Oprea Carabulea.
Un cartier de lux. „Vom respecta Legea locuinței”
Cartierul va cuprinde 12 blocuri, construite cu un regim de înălțime S+P+4E, și 21 de case, cu un regim de înălțime S+P+2E. În noul ansamblu vor locui în jur de o mie de locuitori. „Vor fi până într-o mie de locuitori. Vor fi 460 de apartamente și 21 de case. Asta reprezintă nici 0,7% din populația Sibiului”, a mai arătat dezvoltatorul.
Ansamblul nu se va putea compara cu un altul din Sibiu, spune dezvoltatorul, iar asta fiindcă se va respecta Legea locuinței. „Va fi un ansamblu de lux. Pentru România va fi lux, pentru Germania, Austria, vă dau un exemplu, că am și acolo colaboratori care construiesc, va fi standard. Se va respecta Legea locuinței. Pentru România va fi un lux să trăiești conform Legii locuinței, din păcate. (…) Locuitorii vor avea facilități, pază permanentă, un valet care te va ajuta cu bagajele, cu cumpărăturile, în plus, mentenanță permanentă. Dacă ți se arde un bec, ai pe cine chema să te ajute. Totul va fi intern, deservit de o firmă de property management. (…) Vrem să ridicăm standardul de viață în oraș. Nu suntem genul de investitori care vând, împachetează frumos un produs și pleacă. Noi rămânem acolo și administrăm proiectul astfel încât nivelul de trai să fie menținut”, a precizat Oprea Carabulea.
Sibienii vor putea fie să își cumpere un lot pentru construirea unei case, fie să cumpere una la cheie. În ambele cazuri, imobilele vor respecta o anumită arhitectură. „Aici vor fi propuse maximum cinci tipuri de arhitectură pentru case. Vom lucra pe baza unui regulament care respectă conceptul și respectă integrarea cu pădurea. Cumpărătorul va avea de ales, fie cumpără un lot de casă cu autorizație de construcție, fie cere investitorului să îi predea casa la cheie. Noi nu suntem de acord cu case de 300 metri pătrați de teren. Aici cel mai mic loc are 900 de metri pătrați și merge până în 2.800 de metri pătrați de teren. Vei avea spațiu, curte, grădină, vecinătatea pădurii”, a precizat dezvoltatorul.
Promenadă lângă pârâul Trinkbach
OAR arată în memoriul depus la primărie că există riscul care noul cartier să devină un „cartier-dormitor”, și nu un cartier premium într-o arie naturală, explicând că trebuie pusă în valoare natura. „Propunerea de amenajare ar trebui să urmeze principii venite din zona arhitecturii peisageră, printr-un mod de dispunere a clădirilor pe parcelă și printr-un mod de organizare a zonelor verzi și a căilor de circulație raportate la forma, geografia și hidrografia terenului. O configurație mai organică a mobilării parcelei, organizată spre exemplu de-a lungul cursului de apă, nu ar complica și nu ar duce la diminuarea eficienței economice dorite de dezvoltator. Din contră, accentul pus pe caracteristicile naturale ale terenului ar aduce un plus întregului ansamblu, plasându-l într-o zonă premium a cartierelor rezidențiale, prin facilitățile pe care le oferă”, spune arhitecții.
Dezvoltatorul explică, în schimb, că nu se poate vorbi de un „cartier-dormitor”, tocmai datorită facilităților ce vor fi amenajate în zonă, precum grădinița, magazinele, restaurantul, sala de sport și spa-ul. El mai arată că a fost integrat în peisagistica locației pârâul Trinkbach, care traversează terenul de la Est la Vest. Canalizarea va fi refăcută, astfel încât cursul de apă să fie pus în valoare. „După discuțiile pe care le-am avut cu Apele Române, vom reface canalizarea Trinkbachului. Albia lui este diluată din cauza demolărilor și permeabilității solului. Albia trebuie retrasată. În acest proiect este retrasată. Va avea și o mică promenadă”, a spus Oprea Carabulea.
Câte locuri de parcare vor fi amenajate
OAR susține că în regulamentul și memoriul proiectului nu au fost prevăzute reglementări care să asigure construirea parcărilor supraetajate prevăzute în PUZ, arătând că există riscul ca cele două clădiri propuse pentru parcări să nu fie realizate. Arhitecții consideră că cele aproximativ 900 de locuri de parcare nu vor fi suficiente. „Vor fi mai multe locuri de parcare decât prevede legea. Am avut libertatea de a lucra cu un teren gol și avem șansa de a face ceva civilizat”, a arătat însă dezvoltatorul.
Dezvoltatorul promite „un standard ridicat de calitate”
Ansamblul va fi unul de lux, dar asta nu înseamnă că prețurile apartamentelor și caselor vor fi piperate, spune dezvoltatorul, care preconizează că piața va putea absorbi, peste 5 ani, un astfel de proiect.
„Proiectul va fi administrat de noi cu mentenanța de rigoare și cu toate serviciile, astfel încât să se asigure un standard de calitate constant. Este o chestiune care arată exclusivitatea proiectului, fiindcă va fi întotdeauna cineva care face mentenanță, care îngrijește spațiile publice, care îngrijește grădinița. Știm foarte bine că o grădiniță și o școală privată sunt un pic mai bine întreținute decât cele de stat. Avem discuții cu instituții internaționale și locale de învățământ care și-au exprimat interesul de a oferi un grad ridicat de calitate a serviciilor acolo. Servicii de învățământ, de recreație, HoReCa, oricare ar fi ele. (…) Într-adevăr, ne punem problema dacă piața poate să absoarbă un astfel de produs, dar urmare a studiilor pe care le-am făcut și a faptului că proiectul nu se implementează mâine, ci va fi gata cel mai probabil în câțiva ani, ajunge și piața la puterea de cumpărare pentru așa ceva. Totul va fi dezvoltat în etape, astfel încât o etapă să nu o deranjeze pe cealaltă și absorbția să fie făcută gradual, în timp, de către piață”, a precizat Oprea Carabulea.
Proiectul ar putea fi implementat în aproximativ 5 ani. Dezvoltatorul spune că prețurile „nu vor fi exagerate”, iar proiectul va ridica nivelul de trai din oraș. „Eu sper ca anul acesta să definitivăm PUZ-ul și să ajungem pe sfârșitul anului la HCL. Apoi mai avem nevoie de un an pentru autorizări. Deci cred că în 5 ani ar putea fi implementat. De asta avem încredere că și piața va ajunge la un nivel mai ridicat în acești ani. Prețurile nu vor fi exagerate. Investitorul preferă să aibă un profit mai mic, dar să livreze ceva de calitate și care chiar ridică puțin nivelul de trai în oraș. Nu îmi place să comparăm, dar nu avem cu ce să comparăm, pentru că nu ai o locație în oraș”, a spus acesta.