De ce a crescut prețul locuințelor noi la Sibiu la peste 2000 de euro pe metru pătrat

La finalul primului semestru din 2023, indexul imobiliar Kiwi Finance pentru apartamente și case anunţa o valoare de 1.483 euro/mp, adică o creştere a preţurilor cu  5,5%, la nivel naţional, față de valoarea de la finele trimestrului al treilea din 2022 (1.406 euro/mp).

Alte estimări prevedeau, pentru Sibiu, un preţ mediu de 1.571 – 1.656,85 euro /mp în 2024, după cum anunţau, la începutul anului, site-urile de profil, cum sunt Imobiliare.ro, Numbeo sau Globalpropertyguide.com.

Prognoza brokerilor şi a site-urilor de vânzări-cumpărări, pentru preţurile locuinţelor din Sibiu, a întrecut, însă, aşteptările, încă din primele luni ale lui 2024, pe piaţa imobiliară.

Dacă la apartamentele vechi preţurile s-au păstrat în marja estimată mai sus, în ceea ce priveşte locuinţele din cartierele cu construcţii noi acestea au explodat, trecând chiar de 2000 de euro/mp. Acest lucru a determinat ca preţul locuinţelor, în Sibiu, să  depăşească valori de la 100.000 de euro şi până la  250.000 de euro, în funcţie de suprafaţă şi zona de amplasare, respectiv de modalitatea de achiziţie (cumpărare directă sau prin credit).

Un apartament nou, cu 2 camere în Sibiu poate costa între 55.000- 150.000 de euro

Deşi poate părea greu de crezut, chiar şi la acest nivel de preţuri sibienii nu se dau în lături de la achiziţionarea apartamentelor, cererea fiind mai mare decât oferta, potrivit mai multor surse.

Pe platformele de vânzări, preţurile sunt extrem de variate. Apartamentele noi par să aibă un preţ pe metru pătrat mai mare faţă de cele din generaţia veche, suprafaţa, starea apartamentului, zona şi alte particularităţi determinând mari diferenţe de preţuri.

De pildă, pe OLX găsim, dintre cele noi, un apartament de 2 camere, zona Doamna Stanca, cu o suprafaţă de numai 38 mp, la de 72 000 euro, ceea ce presupune un preţ de 1895 €/m².

La o suprafaţă aproximativ egală, un apartament  nou, cu 2 camere şi balcon, mobilat şi utilat, pe Calea Şurii Mici, este scos la vânzare cu suma de 65 900 euro, adică 1690 €/m².

Pe site-ul Imobiliare găsim la Sibiu, tot pentru apartamentele noi, de 2 camere, finisate la cheie, cu suprafeţe mai mari, de 58-68 mp, preţuri anunţate de dezvoltatori, care pornesc de la 89.000 de euro şi 91.900 de euro, cum ar fi un apartament de 50 mp, decomandat, în cartierul Arhitecţilor (1838 €/m²).

Recoduri de 2000- 2285 €/m², sunt înregistrate de către apartamentele de 2 camere, construite în 2023, cu preţuri finale care depăşesc 160.000 de euro, anunţate ca fiind în zona centrală, dar de fapt aflate în cartierul din zona străzilor Distribuţiei, Lânii sau Metalurgiştilor, după cum anunţă agenţia imobiliară Blitz. Găsim, în Sibiu, apartamente noi, cu 2 camere, de tip penthouse şi o suprafaţă de 70 mp,  la preţuri de peste 150.000 de euro (2500 €/m²), în zona rezidenţială Vest- Calea Şurii Mici, după cum anunţă Agenţia Imobiliară New Concept Living.

Preţurile apartamentelor din anii 80-90 pot atinge 110.000 de euro

In ceea ce priveşte apartamentele vechi, construite în anii 1980, preţurile de vânzare, pentru aceeaşi suprafaţă,  pleacă de la 55.500 euro,  ceea ce implică 1460 €/m², în zona Hipodrom II, după cum publică Taboo Imobiliare. Şi ajung chiar şi la 98.450 euro, pentru un apartament de 2 camere, decomandate, de 45 mp, în zona Dioda.

In zona Siretului, preţul scade chiar şi cu 10.000 de euro, pentru un apartament cu o suprafaţă un pic mai mare, de 54 mp, situându-se la o valoare medie de 77.000 de euro (1425 €/m²). Dar şi la apartamentele vechi confortul şi zona fac diferenţa, astfel încât, în zona Ceferiştilor, preţul cerut pentru un apartament de 2 camere poate trece de 110. 000 de euro, pentru o suprafaţă utilă de 66mp, adică 1700 €/m², după cum afişează Paltinul Imobiliare.

Casele la ţară din jurul Sibiului, la mare căutare

Nici la case lucrurile nu stau mult diferit, atât în ceea ce priveşte casele din municipiul Sibiu, dar şi pe cele din zonele rurale apropiate oraşului, preţurile depăşind 50.000 de euro pentru o casă, chiar dacă aceasta nu are prea multe îmbunătăţiri, dar dispune de teren generos.

Aceleaşi criterii, dacă sunt noi sau vechi, distanţa faţă de oraş, prezenţa utilităţilor şi a confortului, stau la baza preţurilor din zonele rurale ale judeţului.

Platformele amintite mai sus anunţă, de pildă, o casă veche, cu 2 camere în comuna Chirpăr, la 30 de minute de Sibiu, fără utilităţi şi care necesită renovare, la un preţ de 35.000 de euro.  Alt proprietar vinde casa din anii 80, cu 3 camere şi gradină, de 780 mp, situată la 35 km de Sibiu, la un preţ de 55.000 de euro. In Sălişte, la o distanţă relativ apropiată, preţurile pornesc de la 60.000 de lei pentru o casă veche.

Agenţiile imobiliare intermediază vânzări de case la ţară, la preţuri şi mai mari, în special pentru construcţii relativ noi, pornind de la 65.000 de euro şi ajungând la 115 .000 de euro în comuna Bradu, respectiv 129.000 de euro pentru o casă săsească complet renovată în Şura Mare.

Motivele pentru care preţurile locuinţelor au explodat în 2024

Modificările legislative din ultima vreme, sistemul de creditare şi politicile bancare (cu dobânzi la credite sub rata inflaţiei), creşterea lichidităţilor în piaţă  sunt motivele care încurajează atât achiziţionarea de locuinţe dar şi creşterea preţurilor la case şi la apartamente, la început de an.

Din 2024, una dintre condiţiile achiziţionării de locuinţe prin credite ipotecare este aceea ca apartamentele sau casele noi  să fie scoase la vânzare complet finisate şi cu toate instalaţiile puse la punct.

„Faptul că, anul trecut, locuinţele noi mai puteau fi încă vândute la gri sau la roşu, a determinat, la finele lui 2023, ca toată lumea să accelereze vânzarea sau cumpărarea, respectiv să încheie ante-contracte pe care să le finalizeze în acest an. Odată cu 2024 şi cu obligativitatea finisajelor complete, preţul pe metru pătrat a crescut cu cel puţin 500 de euro, la locuinţele achiziţionate prin credite”, ne-a declarat brokerul Denisa Bălan, reprezentanta filialei Kiwi Finance Sibiu.

Aşa s-a ajuns, în scurt timp, ca locuinţele din ansamblurile rezidenţiale noi să treacă chiar şi de 2000 de €/m², pentru că în acest caz se aplică problema finisărilor obligatorii.

Mai mult, creşterea TVA la locuinţe, tot din 2024, a fost încă un motiv care a încurajat încheierea de ante-contracte la finele anului 2023, precum şi a întabulărilor accelerate, după cum a completat brokerul.

Potrivit statisticilor firmelor de brokeraj imobiliar, clienţii cumpărători de locuinţe, prin sistemul de creditare, au vârste cuprinse între 29-33 de ani, în cazul celor aflaţi la prima achiziţie din viaţa lor şi, repectiv, peste 40 de ani, în cazul celor care doresc un confort sporit şi aleg să îşi schimbe locuinţa. Perioada contractuală, pentru un credit de locuinţă,  depăşeşte, în medie, 30 de ani pentru cei tineri sau, respectiv se derulează până la vârsta de pensionare, de 63-65 de ani, pentru cei maturi.