Un teren din vecinătatea cartierului Arhitecților din Sibiu a stârnit un conflict ce a durat timp de 12 ani. Motivul ar fi fost mutarea ilegală a conductei de gaz ce tranzitează terenul respectiv, de către dezvoltatorul imobiliar care a inițiat demersurile de costrucție al unui cartier de case înșiruite.
Între familia compusă din patru frați: Severin Mariana, Cazan Adriana, Pitariu Stanca, Pitariu Darius Ioan și dezvoltatorul imobiliar Mușat Sorin s-a dus un proces judiciar îndelungat. Disputa a gravitat în jurul unui teren deținut de cei patru frați, în jurul căruia, dezvoltatorul imobiliar Mușat Sorin împreuna cu alți vecini coproprietari au construit un mic cartier de case pe strada Dumbrăviței, în cartierul Arhitecților. Procesul s-a desfășurat pe parcursul a 12 ani și a cuprins multiple etape judiciare.
Conducta de transport gaze naturale DN 150 racord SRM Rășinari, a existat sub terenurile din zona respectivă din 1994, conductă care trecea prin mijlocul terenurilor pe care a fost construit cartierul de case de pe strada Dumbrăviței. Pentru a putea construi, dezvoltatorul imobiliar a obținut avizele necesare pentru a schimba treseul vechii conducte. Traseul nou traversează acum terenul lui Mușat Sorin. Reclamanții susțin că traseul noii conducte nu respectă distanța legală față de terenul lor.
Situația conductei de gaz
Potrivit deciziei de instanță a Judecătoriei Sibiu prejudiciul a existat: „Se reține existența unui prejudiciu independent de natura terenului reclamanților care este un teren agricol, neurbanizat, prin faptul că pe o lungime de 6 ml de la axul conductei este instituită zona de siguranță a conductei, respectiv 4,7-4,9 ml pe terenul reclamanților”.
Cei patru frați au dat în judecată în anul 2012 dezvoltatorul imobiliar și au cerut în instanță restabilirea liniei de graniță între proprietățile reclamanților și pârâților conform raportului de expertiză tehnică. Magistrații au decis că dezvoltatorul Sorin Mușat este obligat să mute conducta de alimentare la o distanță suficientă de proprietatea reclamanților, care să respecte zona de protecție sau siguranță astfel încât să nu afecteze normala exploatare a proprietăților acestora, cu achitarea cheltuielilor de judecată.
În documentația ce stă la baza analizei judecătorești, este menționat faptul că respectiva conductă este deviată pe terenul lui Mușat. Expertul Meșu Veronie a dovedit în 2015 că nu Mușat trebuie să mute conducta, ci TransGaz.
„Expertiza petrol și gaze, expert Vasile Marcela, lucrare finalizată la 30.03.2015, obiective: proprietar conductă, distanța față de terenul reclamanților, determinarea zonei de siguranță și protecție proprietar: Consiliul Județean Sibiu, fapt pentru care dacă vreodată se va dispune mutarea conductei, nu este obligația pârâților Mușat, concesionarul fiind TransGaz S.A. care are drept legal de uz și servitute pe terenul care este amplasată conducta, terenul lui Mușat, iar nu al reclamanților”, se menționează în sentința dată de magistrați.
Declasificarea conductei a schimbat totul
Lucrurile au luat o altă turnură în momentul în care clasificarea noii conducte, cea care trece prin vecinătatea terenului deținut de familia Pitariu, a fost schimbată.
În urma aprobării documentației din 2011, aceasta a trecut de la clasa 3 la clasa 4, ceea ce permite construirea de imobile până la o distanță de minim 6 metri de aceasta. Instanța a reproșat dezvoltatorului că nu a cerut acordul vecinilor la momentul devierii conductei, Mușat argumentând faptul că la acel moment, pe terenul din vecinătate proprietarul era Statul Român. Bărbatul spune că nu a cunoscut familia Pitariu decât la momentul desfășurii procesului juridic.
„La momentul acelei devieri de conductă ni s-a reproșat în instanță de ce nu am cerut acordul vecinilor. Vecin era Statul Român, deci nu aveam nevoie de acord. Dacă era o persoană fizică, era foarte simplu să îi consult și să iau legătura cu dânșii. Dar pe dânșii eu nu i-am văzut decât după proces. Adică m-am trezit cu un proces. Eu nu îi cunoșteam. Eu sunt din Sibiu, nu sunt rășinărean, nu am fost neam cu dânșii sau cu cineva din vecinătate. Tot ce am găsit ca proprietari, am găsit cu Cartea Funciară. Din păcate eu cred că ei sunt de rea voință. La momentul procesului, am stabilit o întâlnire cu dânșii, i-am întrebat ce doresc, cum putem remedia situația lor, că ei spuneau că s-a creat un prejudiciu. Nu au fost deschiși să discute. Au fost doar înjurături ca la ușa cortului. Când au venit cei de la TransGaz de la Mediaș, directorul general, în teren să sesizeze problema, după deschiderea procesului, la fel. Nu chemi pe cineva și îl înjuri, nu? S-a făcut treaba asta. Moment în care cei de la TransGaz s-au urcat în mașină și au plecat. S-a închis orice cale de comunicare. Au vrut doar proces și atât. Acea conductă de gaz existentă a fost făcută în 1980 și ceva. Conducta este în diagonală. Unde s-a terminat proprietatea noastră și a început proprietatea lor, noi am dezmembrat 2 metri, un culoar de 300 de metri lungime pe 2 metri lățime, unde s-a deviat acea conductă, s-a făcut un cot. Pe terenul lor nu s-a intrat. Conducta nouă nu s-a pus pe terenul lor deloc. Asta s-a dovedit în expertiza judiciară făcută de topometrist, de către TransGaz, de către toată lumea. Au fost acolo, au săpat. Conducta e pusă exact pe terenul meu, în vecinătatea lor, pe cei 2 metri lățime și 300 metru lungime, pe acel culoar. Unde s-a tăiat conducta, unde s-a intersectat cu terenul dânșilor, nu s-a intrat în teren, nu s-a schimbat conducta, nu s-a făcut absolut nimic”, spune Sorin Mușat.
Dezvoltatorul imobiliar susține că devierea conductei este doar o „găselniță” a reclamanților, întrucât terenul respectiv nu este destinat construcției și stipulează ca fiind teren agricol.
„Pe ei îi împiedică să construiască faptul că nu au intrat în acel PUZ. Ca să poți construi, tu trebuie să obții o autorizație de construcție. Ca să faci un PUZ trebuie să ai minim un hectar, dânșii au 4000 de metri. Nu îndeplinești condițiile de bază să faci un PUZ. Ei ar fi trebuit să lase o stradă lată de 8 metri. Parcela dânșilor are 14-16 metri, ceva de genul ăsta. Ei trebuia să lase 8 metri, o stradă lungă și să parceleze invers, dar asta după ce obțin un aviz de la CTATU, să intre în primărie, în ședințe și așa mai departe. Nu au făcut absolut nimic. Pașii de bază pentru a obține autorizație de construcție nu au fost făcuți, și atunci cum poți să spui dacă tu ai un teren pe care cultivi porumb sau îl cosești, cum poți să spui că nu poți să construiești din cauza vecinului, atâta timp cât terenul nu este în intravilan? Are destinația de agricol. Au făcut un pas? Nu au făcut. Și dacă ar cere mâine nu ar putea din simplul motiv al formei terenului. Ei ar trebui să aibă o lățime, un front stradal de 50-60 de metri, dacă nu mai mult. Atunci ei ar putea construi propriul lor PUZ”, a mai adăugat Sorin Mușat.
Situația complicată a terenului extravilan dă bătăi de cap reclamanților
Severin Mariana, membră a familiei Pitariu și una dintre părțile reclamante, susține faptul că la momentul aprobării documentației de urbanism, respectiv PUZ și RLU, aceasta împreună cu frații săi nu au primit nicio înștiințare cum că în jurul terenului lor va urma să se construiască acest cartier, și susține că terenul ar fi intravilan.
„Terenul e intravilan. Este Hotărârea 355, în care toata zona aia e băgată în PUZ. Când au făcut ei PUG, au inclus zona extinsă. Când au făcut PUZ au cerut lista proprietarilor și au depus fără noi. Ei spun că nu știau cine sunt proprietarii. Fiecare CF are număr cadastral. Nu a verificat nimeni(…) Ei trebuia să găsească lista cu proprietarii. Nu te duci în fiecare zi sa vezi dacă pe terenul tău se construiește ceva. Ei în 2010 au făcut PUZ, și noi nu am știut că se discută PUZ-ul. În 2011 au obținut aprobările, în 2012, în ziua de 22 martie, am văzut că era conducta montată. Ne-a amenințat cel de la gaz să lăsăm lucrurile cum sunt. Crezi că o să mor pe scaunul Transgazului? A zis să lăsăm lucrurile așa și ne demonstrează că putem construi. Dar cum să construiești? Atât spune, că trebuie să lăsați 6 metri pentru conductă”, a explicat Severin Mariana.
În realitate, conform unui Certificat de Urbanism eliberat de Primăria Municipiului Sibiu în 04.12.2023, terenul de 3900 metri este situat în zona extravilană.
Documentația de urbanism, respectiv PUZ+RLU – „Constituire trup intravilan lotizare construcții pentru locuințe individuale în Sibiu, zona DJ 106C Sibiu”, a fost aprobată prin Hotărârea nr.355/2010 a Consiliului Local Sibiu:
„ Se aprobã documentația PUZ +RLU – Constituire trup intravilan lotizare construcții pentru locuințe individuale în Sibiu, zona DJ 106C Sibiu – Cisnădie, inițiatori: Mușat Sorin Ilie și coproprietarii (conform Anexei 1), beneficiar : Primăria Municipiului Sibiu, pe terenuri proprietate privată în suprafață de 8.583ha., parcelele care au generat PUZ fiind proprietate privată (identificate în extrasele de carte funciară prezentate în Anexa nr.1), conform proiectului nr. 06/2008, întocmit de S.C. Ispas arhitecți asociați .R.L – arh. Luminița Ispas, cu respectarea condițiilor impuse în avizele de specialitate”, se precizează la Art.1 al hotărârii aprobate de Consiliul Local Sibiu în 28.10.2010. Detalii aici.
Sorin Mușan spune că în anexa în care apar proprietarii cu terenurile care au făcut obiectul acelui PUZ, CF-ul Marianei Severin nu se găsește, ceea ce face dovada că terenul nu este intravilan de construcții, ci teren cu destinație agricolă.
„Tu nu poți să ceri autorizație de construcție pe un teren agricol extravilan și nu ai cum ceri sau impui vecinilor că nu poți să construiești din cauza altui fapt, al țevii de gaz. Aia e doar o găselniță că ți-ai dat seama că terenul tău nu este utilizabil din alt punct de vedere. Ăla e colacul tău de salvare că ți-ai dat seama că poți să prostești pe cineva. Ei, nu a mers”, precizează bărbatul.
Argumentul lui Sorin Mușat este că, în momentul în care au fost inițiate demersurile legale pentru realizarea documentației de urbanism, terenul familiei Pitariu nu era intabulat în Cartea Funciară. Acest lucru implică faptul că terenul nu era înregistrat oficial ca proprietate privată în baza căreia să se poată realiza planurile pentru documentația de urbanism. Astfel, conform acestei perspective, proprietarul terenului la momentul respectiv ar fi fost Statul Român.
„Dacă dumneavoastră aveți un titlu de proprietate și îl țineți pe televizor 10 ani, nu sunteți proprietari reali, până nu îl intabulați în Cartea Funciară ceea ce înseamnă: identificare topografică cu un topometrist autorizat, înscriere de către inginerii de la OCPI în Cartea Funciară, în coordonate stereo și atunci devii proprietar cu nume, prenume, cu poziție. Un titlu de proprietar poate fi oriunde, până nu se consultă actele parcelare, cărți funciare și se poziționează acel teren unde este. Dânșii nu au făcut treaba asta. La momentul în care eu am demarat obținerea acelui PUZ, în Cartea Funciară apărea Statul Român(…)Acel PUZ nu a fost făcut pe terenul meu. Nu am avut o suprafață așa de mare. Eu am avut cred că 10% din acel teren, doar că eu am fost cu ideea să fac teren de construcție din teren extravilan. De aceea apar toate documentele pe mine. Nu pentru că aș fi proprietar. Acolo am fost cel puțin 5 coproprietari, nu că ne-am dorit să fim coproprietari, ci pentru că s-a nimerit. Când am scos un extras CF am văzut că vecinul de lângă e Vidrighin, că vecinul de lângă e Bădilă sau Dancu. Ei au avut 90% din acel teren. Și-au dat acordul notarial că vor să intre în acel PUZ, și PUZ-ul s-a demarat cu acordul tuturor proprietarilor. Ei de aceea nu pot construi, pentru că nu și-au dat acordul ca terenul dânșilor să devină intravilan odată cu celelalte. Un PUZ se face o singură dată, la început, și nu au făcut-o pentru că la momentul de 2008 când s-a demarat primul Certificat de Urbanism, nu au fost intabulați. Nu au fost nici măcar împroprietăriți cu acel titlu în 2007 când am început să fac eu demarările, nu pentru deviere de conductă ci pentru constituirea trupului intravilan. Sunt făcute pe pași: realizarea acelui PUZ care a durat 3 ani de zile și după aceea devierea conductei pe forma noului PUZ”, a declarat dezvoltatorul Sorin Mușat.
Reclamanta susține faptul că familia deținea actele de proprietate, terenul fiind primit moștenire. Toate demersurile de succesiune au îngreunat realizarea intabulării respective.
„Ei au pretins 12 ani de zile că proprietarul era Statul Român , nu avea cum să fie. Ei știau cine sunt proprietarii. E documentat. În primărie actele au stat din 2005 până în 2009. Noi nu am vrut despăgubiri ci doar să funcționeze, doar să putem construi. Suntem singurii care nu am putut construi. Sibiul ne-a dat câștig de cauză. Toate terenurile vecine aveau proprietari 90% numai rășinăreni. Terenul era cu număr de cadastru. În 2009 am avut titlul de proprietate, când am terminat cu succesiunea”, a mai explicat doamna Severin.
În 2008, familia Pitariu deținea Extrasul Cadastral al terenului emis de OCPI în care se menționează: „Se certifică de noi că prezentul extras cadastral corespunde întru totul cu pozițiile cu lucrarea de cadastru funciar a municipiului Sibiu. Terenurile notate mai sus figurează la partida cadastrală nr.468 extravilan municipiul Sibiu în posesia lui Pitariu Ana, Rășinari nr.161”
Ce spune Codul Civil
În cazul în care proprietarul unui teren decedează fără a lăsa un testament sau moștenitorii cunoscuți nu pot fi identificați, terenul poate intra în proprietatea statului conform legislației privind moștenirea fără moștenitori sau terenul fără stăpân.
Conform Codului Civil din România, Partea integrantă din Legea nr. 287/2009, dobândirea dreptului de proprietate se poate realiza în mai multe moduri, enumerate în mod obișnuit în articolele respective din Codul Civil.
Aceste moduri includ:
Art. 557. –
(1) Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.
(2) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
(4) Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888. (Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta).
Prima înregistrare referitoare la dreptul de proprietate privată și alte drepturi reale în Cartea Funciară, ale terenului disputat a avut loc în data de 24.09.2012. Acest lucru indică faptul că în acea dată a avut loc un act juridic prin care a fost stabilită proprietatea privată sau alte drepturi reale asupra terenului respectiv. Prin urmare, în baza acelei înregistrări din Cartea Funciară, persoana sau entitatea menționată în extrasul de Carte Funciară devine proprietarul legal al terenului disputat sau are alte drepturi reale asupra acestuia, conform legii. Titlul de proprietate datează, într-adevăr din 05.08.2009.
Sentință schimbată la Curtea de Apel Alba Iulia
În 05.01.2023, soluția Curții de Apel Alba Iulia a oferit câștig de cauză familiei Pitariu, astfel încât instanța cerea stabilirea liniei de graniţă dintre proprietatea reclamanţilor, conform raportului de expertiză tehnică topo şi a suplimentelor.
Mușat Sorin a fost obligat astfel să întocmească documentaţia tehnică necesară şi să reamplaseze conducta de alimentare cu gaze naturale la o distanţă suficientă de limita proprietăţii reclamanților. De asemenea dezvoltatorul a fost obligat la plata către reclamanți a sumei de 10.238,50 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată. Sentința s-a pronunțat cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
„Mai departe la Alba ne-a trimis înapoi la rejudecare. În 2014, am câștigat ca să scoată conducta plus cheltuieli de judecată. Recursul l-au făcut la Alba și acolo am pierdut în două secunde. Explicația avocaților este ca la fracțiune de secundă am pierdut. Trebuia să mutați cazul în altă parte. Dacă ăla a depus sesizare că nu poate să intre în completul de judecată. Noi puteam scăpa sentința dar nu ne-a spus nimeni (…) Ce lege e în România? Efectiv răspunsul a fost: o să muriți cu el de gât, cu terenul adică. Suntem două surori care ne luptăm cu ei . În fiecare an ne chinuim două săptămâni să curățăm terenul, pentru că suntem obligați să curățăm”, mai spune Severin Mariana.
Sorin Mușat a înaintat recurs iar în urma ședinței publice din 12.10.2023, Curtea de Apel a admis recursul acestuia împotriva deciziei pronunțate anterior de către Tribunalul Sibiu în data de 11.05.2023. Aceasta înseamnă că hotărârea pronunțată de Tribunalul Sibiu a fost anulată în urma examinării apelului. Ca rezultat al deciziei Curții de Apel, s-a stabilit granița dintre imobilul familiei Pitariu și cel al familiei Mușat. În plus, cheltuielile de judecată cu obligativitate de plată au fost reduse la suma de 3.388 de lei.
Concluzie
După o perioadă îndelungată de 12 ani, familia Pitariu a reușit să stabilească granița terenului pentru care deține act de proprietate. Cu toate acestea, această victorie nu a adus nicio mulțumire, deoarece conducta de gaz nu va fi mutată. În plus, pentru cheltuielile de judecată în procesul de stabilire a graniței, familia Pitariu va primi suma de 3.388 de lei. Mai mult, terenul deținut de familia Pitariu rămâne unul agricol, ceea ce înseamnă că nu poate fi construit pe acesta decât în urma obținerii avizului de construcție. În concluzie, deși au obținut o soluție legală în ceea ce privește granița terenului lor, familia Pitariu se confruntă în continuare cu provocări și restricții legate de utilizarea și dezvoltarea terenului lor. Situația rămâne neclară.
Foto credits: Severin Mariana