Anul 2018 a fost unul zbuciumat pe piața imobiliară. La începutul anului s-a cumpărat foarte mult, astfel că prețurile au crescut și cu 16%. La mijlocul anului piața s-a stabilizat. Ce se va întâmpla însă în 2019? digi24.ro a făcut o analiză.
Dinamica imobiliară din 2018 a fost una vizibil mai lentă. Neîncrezători în viitorul economic al ţării, cei care îşi propuneau să devină proprietari au ajuns să amâne deciziile pentru o vreme, ceea ce a dus la o calmare a pieței. Anul începuse pe creştere în ceea ce privea apetitul pentru cumpărături, însă de la lună la lună s-a diminuat. În perioada aprilie-iunie ajunseserăm să înregistrăm al treilea cel mai mare avans din Uniunea Europeană în ceea ce privește prețurile.
Bogdan Ivanov – preşedintele Asociaţiei Dezvoltatorilor: „Este foarte adevărat că primul semestru din 2018 a adus anumite creşteri la preţul locuinţelor, spre exemplu, la un apartament cu două camere de 50.000 de euro o creştere de aproximativ 1.500 de euro”.
Anul acesta, Clujul a devenit primul oraș din țară în care prețurile apartamentelor au depășit nivelul de dinainte de criză. În primele trei luni, valoarea medie de listare pentru un apartament ajunsese la 1.480 de euro pe metru pătrat. Prin comparație, în primul trimestru al anului 2008, un metru pătrat util costa cu 200 de euro mai puțin. Iar per total, în țară, prețul mediu sărea de 1.200 de euro pe metrul pătrat, cu şapte orașe mari care bifaseră pragul de o mie de euro.
Oamenii au devenit mai sensibili la preţ și statisticile au confirmat acest lucru
Vânzările de case, apartamente şi terenuri, precum şi eliberarea autorizaţiilor de construcţie au început să scadă. Au fost cumpărate atunci mai puţine locuinţe faţă de aceeași perioadă a anului trecut – o diferenţă de 17 procente și primul semn de răcorire.
Chiar şi numărul construcţiilor rezidenţiale începuse să scadă considerabil. După primele 10 luni a fost înregistrat un minus de aproape 27%, comparativ cu anul trecut când creşterea era de 75 de procente.
Temperarea apetitului pentru achiziţii a coincis cu perioada în care indicele ROBOR a atins nivelul maxim de 3,47%, ceea ce a influențat ratele. Deși dobânzile erau încă destul de mici, oamenii s-au speriat pentru că nu anticipaseră riscurile, şi nu pentru că ROBOR-ul ar fi crescut spectaculos.
Mugur Isărescu, guvernatorul BNR: „Dacă aş fi în locul dvs aş face următoarea ştire: nu că ROBOR-ul a ajuns la un nou record. Nu. ROBOR-ul se menţine la un nivel record mic, chiar dacă mă considerati cinic, se poate spune şi aşa: nu că o să dau cu 100 de lei în plus, ci că rata precedentă a fost cu 100 de lei mai mică decât un anumit normal, că un normal ar fi să avem dobânzi real pozitive”.
Au apărut însă numeroşi factori care au erodat cererea, iar vânzările de locuinţe, din perspectiva volumului, au început să scadă după jumătatea anului. Începând din iulie numărul tranzacţiilor a fost în scădere şi a fost unul dintre anii în care septembrie a fost sub august în ceea ce priveşte vânzările de locuinţe. O situaţie total atipică, având în vedere că septembrie, alături de luna mai, sunt cele mai bune luni pentru tranzacţii pe piaţa rezidenţială oriunde în lume. De exemplu, în septembrie am avut o scădere de peste o treime a numărului de tranzacţii, comparativ cu anul trecut, arată datele oficiale.
Momentul în care piața imobiliară a pus frână și a intrat într-o etapă de stabilizare
Locuințele nu s-au ieftinit, în schimb prețurile au început să-și încetinească ritmul de creștere.
Pentru anul viitor, specialiștii văd chiar o stagnare, în contextul în care apetitul s-a temperat, fondurile pentru Prima Casă sunt așteptate să scădă cu 25%, iar nivelul ROBOR la trei luni va avea un nivel de echilibru în jurul valorii de 3,5%.
De fapt, programul guvernamental Prima Casă a și fost unul dintre motivele pentru care prețurile au explodat. Experţii în economie sunt de părere că de acest program nu a beneficiat cine trebuie, adică cei cu venituri mici, şi că este nevoie să fie oprit gradual pentru că este principalul vinovat care a distorsionat piaţa şi a condus la o scumpire nejustificată a locuinţelor.
Iancu Guda, analist financiar: „S-au contractat credite Prima Casă, unde avansul, deşi minimul este de 5%, a fost plătit la un nivel de 50-60%. Acum văd imobiliarele supraevaluate undeva la 20-25%.”
La bilanțul de 2018 însă, este de așteptat ca numărul creditelor acordate prin Programul Prima Casă să scadă cu aproape o treime
Adică vor fi cu aproximativ 10.000 mai puține față de media ultimilor trei ani. Spre finalul anului, în noiembrie, ultimele date disponibile arată că românii au făcut 46.000 de tranzacții imobiliare, cu 21% mai puține decât anul trecut. Iar acest lucru ne dă o idee despre direcția în care se îndreaptă piața pentru că românul este obișnuit să fie proprietar.
În ceea ce privește temerile pentru o eventuală criză imobiliară, specialiștii țin să ne liniștească. Un prim argument în acest sens este dat de faptul că prețurile locuințelor se situează încă la un nivel semnificativ mai scăzut decât în cel de perioada de boom.
Potrivit Imobiliare.ro, suma medie solicitată de către vânzătorii de apartamente, atât cele noi, cât și cele vechi, din întreaga țară, este cu aproape 40% mai mică decât cea consemnată în momentul de vârf al pieței.
Un alt aspect care face ca actualul context de piață să fie semnificativ diferit față de cel din 2008 este reprezentat de evoluția salariilor. Salariul mediu net este s-a majorat cu aproape 140% în ultimii mai bine de zece ani, de la 1343 de lei în 2008, la 2720 de lei în octombrie 2018. Iar euro, moneda de referinţă a imobiliarelor, nu a crescut suficient de mult în raport cu leul încât această creștere să fie contracarată când vine vorba de achiziții.
Pe partea investiţiilor, acestea s-au redus în primele 9 luni cu 13%, până la un volum total de puţin peste 500 de milioane de euro. Estimările indică însă un volum de 900 milioane de euro până la sfârşitul anului, dar chiar şi aşa e puţin. În Bucureşti, de exemplu, piaţa de birouri a avut parte de o creştere moderată, înregistrând noi livrări de 123.000 de metri pătraţi, până la un stoc de 2,3 milioane de mp. Această valoare mai mică decât estimările iniţiale este rezultatul întârzierilor provocate în principal de lipsa forţei de muncă.